【审理法院】

上海市黄浦区人民法院

【原告委托代理人】

北京盈科（上海）律师事务所  陈晖

【案情简介】

原告胡某、叶某与被告姚某一家签订了关于买卖本市某室的《房地产买卖居间协议》，约定交易价格人民币535万元。协议载明合同总交易价为被告净到手价格，其中交易所产生的税费均由原告承担，原告共需支出人民币556万元。后原被告双方签订《上海市房屋买卖合同》及《协议书》，约定交易价格为328万元，前后原告共向被告支付了购房款90万元。之后，在办理房屋审税过程中，原告被税务机关告知由于双方后来约定的较低交易价格328万元太低，无法完成审税程序，实际应交付的税费远超过21万元，后双方协商未果。同月，原告依据《协议书》的约定向被告邮寄了《解除合同告知函》，被告接到告知函后未予理睬，原告遂起诉至法院，要求解除合同、退还90万购房款并要求赔偿损失。被告应诉后提出反诉，要求确认《上海市房地产买卖合同》及协议书无效，要求反诉被告（原告）支付违约金107万元。

【承办过程】

本律师接受原告委托后，认真分析了本案涉及的房屋买卖合同法律关系及买卖双方所签署的相关协议条款，得出结论：虽然双方在中介的作用下签订了阴阳合同，但最终因提交给房产交易中心的合同价格明显过低导致无法审税，重新计算的税费远超过21万元的数额，使得原告最终需支付的房价超过双方约定的556万元，由于双方《协议书》中赋予了原告超过556万元房价的合同解除权，所以原告在履行告知义务后可行使解除权解除合同兵要求赔偿损失。

本案的难点在于：房屋买卖阴阳合同中的阳合同为少交税费的目的约定的转让价款过低是否导致合同无效。法律上合同无效的情形包括：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。而本案中双方签订《上海市房地产买卖合同》所约定的转让价格虽然与真实的交易价格相比过低，但并不影响政府相关部门核价征税，不符合上述合同无效的情形。合同有效的前提下，原告也积极履行了合同义务，所以被告主张的107万违约经没有任何法律依据。

【审判结果】

胜诉

法院支持了原告解除房屋买卖合同的诉讼请求，被告15日内返还原告购房款90万元并赔偿相应的利息损失。法院驳回了被告反诉房屋买卖合同无效及主张107万违约金的诉讼请求。